Óscar H. Morales Martínez
Un nuevo ataque contra el sector inmobiliario en la Ciudad de México se está cocinando en el Congreso de la Ciudad de México.
Previo a esto y como antecedente de las ocurrencias del grupo parlamentario de MORENA, en julio de 2020 las diputadas Martha Soledad Ávila Ventura y Valentina Batres Guadarrama, presentaron a la Comisión Permanente del Congreso de la Ciudad de México una Iniciativa para reformar y adicionar diversas disposiciones del Código Civil para el Distrito Federal en materia de arrendamiento, que desprotegían a los propietarios inmobiliarios con medidas prácticamente confiscatorias, tales como fijar un plazo mínimo obligatorio de 3 años de vigencia a los contratos de arrendamiento de vivienda; prohibiendo al arrendador solicitar fianzas y garantías inmobiliarias para el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario; imposibilitando al arrendador el cobro de las rentas omitidas y el desalojo si el arrendamiento fue verbal o no exhibía físicamente el contrato de arrendamiento; otorgando al inquilino incumplido y moroso mayor protección en los procesos de desalojo que al propietario, entre otras tantas aberraciones legales.
Dicha iniciativa fue desechada casi inmediatamente ante los fuertes reclamos de los sectores inmobiliarios, grupos de abogados y sociedad civil que se opusieron, quienes nuevamente tendrán que ponerse los guantes de box para defenderse de una nueva iniciativa del mismo corte draconiano que la presentada por Andrés Manuel López Obrador para prohibir el “outsourcing”.
El pasado 10 de noviembre, la diputada de MORENA Paula Adriana Soto Maldonado presentó una iniciativa de reforma al Código Civil para el Distrito Federal y la Ley de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Ciudad de México para “prohibir la preventa de inmuebles”.
Esta diputada se ha destacado por defender los derechos políticos, económicos y sociales de las mujeres en la Ciudad de México, siendo además presidenta de la Comisión de Igualdad de Género, por lo que llama la atención que una destacada politóloga feminista haya intervenido en este proyecto legal que parece ser ajeno a su campo de actividad y conocimiento y que, contradictoria e irónicamente, puede ser un fuerte golpe económico para el sector laboral femenino de ser aprobada.
El argumento y motivación de esta iniciativa es que cuando en algunos casos se busca un inmueble nuevo “se está comprando aire o solo los proyectos”, los desarrolladores inmobiliarios pueden incumplir las características de construcción o no terminar los proyectos, lo que pone en una situación legal complicada y desventajosa a los compradores que confiaron en las empresas inmobiliarias.
Por esa razón, esta iniciativa propone prohibir la celebración de contratos de preventa, autorizando únicamente la compraventa hasta que el desarrollador cuente con el aviso de terminación de obra y de ocupación, es decir, hasta que culmine los trabajos de construcción.
Si bien es cierto que se han presentado fraudes y abusos por parte de algunos desarrolladores inmobiliarios, resulta excesiva esta propuesta legislativa porque se castiga a todas las demás inmobiliarias que han cumplido sus contratos y las especificaciones de construcción.
En vez de sancionar severamente a quienes han incumplido con la ley o establecer mecanismos disuasivos para evitar las actividades fraudulentas (por ejemplo crear un padrón de desarrolladores incumplidos o inhabilitados para ejercer el comercio), se opta por limitar la voluntad contractual de las personas, que es la norma que en materia civil siempre debe privilegiarse y protegerse.
Como ha sucedido con otras iniciativas y decisiones gubernamentales, se concentran más en el problema que en las soluciones, metiendo la demoledora y destruyendo todo a su camino.
Es como derribar un árbol solo porque se quiere acabar con el musgo de su corteza; igual que amputar un pie para quitar un callo.
Una visión maniqueísta de bueno o malo, no es una estrategia constructiva sino destructiva.
Las consecuencias de aprobar esta iniciativa de ley serían terribles en varios sentidos.
Por un lado, las constructoras tendrían que solicitar préstamos o financiamientos para poder desarrollar sus proyectos inmobiliarios, ya que no contarían con los recursos de las preventas. Esto elevaría el costo del proyecto y se trasladaría el aumento al comprador final, encareciendo la vivienda nueva en la Ciudad de México, que de por sí es la segunda más elevada en todo el país.
Además, la preventa brinda a los compradores el beneficio de obtener un precio más económico que al concluirse la obra, por lo que eliminarla encarece la adquisición en un 20 o 30 por ciento.
También desincentiva la inversión privada de los pequeños y medianos constructores, favoreciendo a los grandes grupos constructores y fideicomisos que pueden edificar con recursos propios o con mejores condiciones de financiamiento, concentrando aún más la riqueza en estos círculos de empresarios.
Las obras y proyectos tendrán que emigrar a otras entidades que permitan mejores condiciones de contratación, perdiéndose valiosos empleos para la Ciudad de México que incluye a todos los empleados de la construcción, empezando por albañiles, plomeros, electricistas, maestros de obra, chalanes, empleados de limpieza, personal de vigilancia y administrativo, así como todos los sectores que están alrededor de la construcción, como proveedores de materiales, tlapalerías, cementeras, madererías y una larga cadena que se verá afectada.
Si la condición para vender será tener el aviso de terminación de obra y autorización de ocupación, se generará más corrupción de la existente por la urgente necesidad de la obtención e estos documentos, aprovechándose de ello los funcionarios de las alcaldías de los que depende su expedición, que podrán alargar y detener los procesos de autorización para propiciar el “acercamiento” y “solicitud de facilitación”.
Las mujeres representan aproximadamente 70 por ciento de la fuerza de trabajo de las agencias inmobiliarias. Esta iniciativa les pega como efecto de carambola por los resultados adversos en las ventas, situación que seguramente no ha visualizado la diputada Soto.
No debe aceptarse esta iniciativa de reforma que atenta contra el derecho y libertad contractual que establece el Código Civil, reconocido por la Suprema Corte de Justicia de la Nación en múltiples jurisprudencias.
Se ha convertido en reiterada costumbre de esta administración de gobierno desconocer principios básicos de derecho. La ignorancia o desconocimiento no pueden ser excusa para estas ocurrencias legales.
Se necesita incentivar la economía del país, no matarla.
